A atratividade do leilão e os riscos jurídicos

Comprar imóveis em leilão pode ser uma estratégia de investimento muito atrativa, pois oferece a chance de adquirir propriedades por um valor abaixo do preço de mercado. No entanto, é um processo que exige conhecimento e cautela para evitar surpresas desagradáveis.

Saiba quais são os pontos positivos, os riscos e as medidas necessárias para se precaver ao entrar nesse mercado.

A principal vantagem de um leilão de imóveis é a oportunidade de lucro, frequentemente obtida pela aquisição de bens por um valor significativamente menor do que o praticado no mercado. Contudo, essa vantagem vem acompanhada de riscos específicos, especialmente de natureza jurídica.

O imóvel pode ser objeto de litígios judiciais, tais como ações de terceiros ou dívidas condominiais e tributárias (como IPTU), que podem onerar a arrematação. É crucial verificar a situação jurídica do bem para evitar a responsabilidade por débitos anteriores.

Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante não tem direito automático à posse. Será necessário propor uma ação judicial de imissão na posse para que o ocupante seja obrigado a sair.

Para mitigar os riscos e garantir que o investimento valha a pena, a análise jurídica e financeira é fundamental.

Análise Jurídica

A análise começa pelo edital do leilão, o documento-chave. Ele contém todas as informações jurídicas sobre o bem e deve ser lido com cautela. O edital detalha se a arrematação quita dívidas preexistentes, como as de IPTU e condomínio, ou se a responsabilidade recai sobre o arrematante. Ele também informa se o imóvel está desocupado ou ocupado por terceiros, o que impacta diretamente a necessidade de uma ação judicial para a imissão na posse. Além disso:

• É essencial verificar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis para identificar a titularidade, a existência de ônus, gravames, penhoras ou hipotecas que podem não estar explícitas no edital.

• Além disso, averiguar as dívidas do proprietário atual e de seu cônjuge (se houver) é fundamental para evitar complicações futuras.

Cálculo do Investimento

Para determinar se a aquisição é vantajosa, é preciso ir além do preço de arrematação. O cálculo deve incluir o Valor de Mercado - (Valor Arrematado + Custos Adicionais) = Lucro Potencial ou Economia.

• Valor de Mercado: Estime o valor do imóvel no mercado tradicional, usando como base a venda de propriedades semelhantes na mesma região. Use sites como o Viva Real, Imovelweb, Chaves na Mão e Zap Imóveis para pesquisar. O ideal é ter pelo menos três imóveis semelhantes para calcular uma média.

• Custos da Aquisição:

  • Comissão do Leiloeiro: Geralmente 5% do valor arrematado.

  • Honorários do seu advogado: Pode ser acordado um valor fixo inicial e um percentual sobre o valor da arrematação, a depender de cada caso.

  • ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): Variável por município, é um custo obrigatório para a transferência de propriedade.

  • Custas processuais e de cartório: Para o registro do imóvel e a imissão na posse, se necessário.

  • Custos com dívidas: Despesas para quitar débitos de IPTU, condomínio ou outras pendências.

  • Custos de reforma: Reserva para reparos, pois a visitação ao imóvel nem sempre é possível.

A chave para o sucesso é a diligência prévia. A pesquisa detalhada e o planejamento cuidadoso, tanto jurídico quanto financeiro, são cruciais para transformar a oportunidade de um leilão em um investimento seguro e rentável.

A contratação de um advogado especialista em direito imobiliário é altamente recomendada para a leitura e interpretação do edital, garantindo a compreensão de todas as cláusulas e a identificação de possíveis riscos.