STJ Consolida a Legalidade das Retenções e da Taxa de Fruição em Lotes Não Edificados (Pós-Lei do Distrato)

A recente decisão da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida no Recurso Especial (REsp) 2.104.086, consolida a aplicação da Lei do Distrato (Lei n.º 13.786/18), reafirmando a legalidade e a plena eficácia das retenções contratuais e da cobrança da taxa de fruição, mesmo em casos de rescisão de contratos de lotes que não possuem edificação.

A Lei n.º 13.786/18 trouxe uniformidade e proteção ao equilíbrio econômico, buscando solucionar a instabilidade gerada por uma jurisprudência anterior que, baseada apenas no Código de Defesa do Consumidor (CDC), fixava retenções variáveis.

As parcelas pagas pelos adquirentes são, muitas vezes, vitais para o financiamento da infraestrutura dos loteamentos, e a lei buscou proteger o setor contra o desequilíbrio abrupto causado por distratos massivos.

O ponto mais significativo da decisão da 4ª Turma reside na chancela da cobrança da taxa de fruição em lotes sem qualquer construção. Ao contrário de alguns entendimentos anteriores, o STJ firmou que a posse do lote, ainda que não edificado, configura uma forma de fruição que gera lucros cessantes para o vendedor. Isso ocorre porque o compromissário comprador impediu que o imóvel fosse utilizado ou destinado a terceiros, privando o loteador dessa oportunidade. Dessa forma, a taxa, limitada a 0,75% do valor atualizado do contrato (conforme o art. 32-A, I, da Lei n.º 6.766/79), é admitida desde o momento em que o imóvel foi disponibilizado ao adquirente.

Além disso, a Corte confirmou a legalidade da cláusula penal em até 10% sobre o valor atualizado do contrato (art. 26-A da Lei n.º 6.766/79), reconhecendo que a retenção de valores é lícita, podendo levar à ausência de restituição ao comprador se o valor pago for inferior ao montante das retenções permitidas por lei e previstas no contrato.

Contudo, para que as incorporadoras possam se beneficiar plenamente dessa segurança jurídica, o julgado impõe três requisitos de conformidade e transparência inegociáveis:

[1] As regras de retenção devem estar expressamente previstas no contrato;

[2] A retenção deve estar em perfeita consonância com a Lei do Distrato;

[3] O comprador deve ter sido previamente informado das consequências da desistência, com sua rubrica na cláusula específica.

Em suma, a decisão do STJ demonstra maturidade na interpretação da norma, prestigiando a vontade do Poder Legislativo e fortalecendo o princípio da segurança jurídica nas relações contratuais. Ela consolida o entendimento de que a desistência contratual implica consequências financeiras proporcionais, protegendo a legítima expectativa do vendedor e garantindo a estabilidade necessária para o mercado imobiliário. As incorporadoras, portanto, devem ver neste julgado um incentivo para o rigor na elaboração de seus contratos e nos processos de informação ao cliente, garantindo que os instrumentos jurídicos estejam integralmente alinhados com a Lei do Distrato.

Fonte: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). Recurso Especial n. 2.104.086/SP. Ementa: Recurso Especial. Direito Civil. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Lote Não Edificado. Relatora: Min. Maria Isabel Gallotti. Brasília, 07 de outubro de 2025. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?tipoPesquisa=tipoPesquisaNumeroRegistro&termo=202303739118&totalRegistrosPorPagina=40&aplicacao=processos.ea Acesso em: 16 dez. 2025.